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现房销售细则落地后，供地出现三个新信号

10月份，重点城市的土地市场进入了短暂的休整期。

一个重要因素在于，“828”政策调整导致供地节奏出现临时性延迟，从9月初开始，北京、上海、杭州等核心城市的土地供应频率明显降低。

随着北京、上海等8个城市陆续发布现房销售实施细则，核心城市的供地步伐迅速恢复，北京、杭州、天津、武汉相继推出住宅用地。在这些供地清单中，隐藏着土地市场的新规则。

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从“828”新政发布到9月中上旬，这段时间内，核心城市的土地供应出现了短暂的空窗期。

从数据上看，9月份一线城市和二线城市的供地规模同比分别下降了89%和21%。直到10月首周（10.5-10.11），核心城市仍没有热点地块推出，当周土地供应建筑面积环比减少了94%。

随着各地现房新政细则的陆续实施，核心城市的供地节奏有所恢复。

第42周（10.12-10.18），北京、杭州、天津、武汉四个城市开始有住宅用地挂牌，推动当周供应建筑面积环比回升118%。

现房新政细则落地后，供地呈现出两个最直观的变化：

首先，容积率普遍低于2.0，低密度成为标配。 根据不完全统计，以各地细则落地为节点，北京、杭州、天津、武汉四城共推出约20宗住宅用地，平均容积率仅为1.76，远低于以往的常规供地水平。

典型例子是北京昌平歇甲庄村地块，容积率仅为1.01，这是北京现房细则落地后挂牌的首宗地块。此外，在9月3日暂停出让的驼房营地块重新上架，其中0013-1地块容积率只有1.36。

其次，低总价的“小而美”地块成为主流。 四城20宗住宅用地中，有一半的地块起拍总价低于5亿元。地价低、规模小，意味着现金流压力更小，本质上是适应房企当前谨慎的投资策略，让更多企业有能力参与。

从热点城市低密度地块受到房企青睐也能验证这一逻辑。在优先现房销售的情况下，低密度产品的工期整体可控，部分房企的小高层、多层产品已经能控制在12-18个月内完成毛坯竣备，对销售回款的影响相对较小。

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天津是唯一在出让条件中直接锁定现房销售的城市，但并非所有地块都强制执行。4宗挂牌住宅用地中，仅河东区红星路低密度地块明确要求现房销售，其余3宗则明确采用“封顶预售”模式。

针对现房销售地块，天津同步提供了资金政策倾斜： 土地款在30日内首付50%，余款可在2年内缴清；而封顶预售地块要求1年内缴清全款。通过延长一年的缴款周期，匹配现房销售的开发回款周期，以对冲房企的现金流压力。

杭州则将选择权交给开发商，明确由竞买人自行选择预售或现房销售。

北京没有在具体地块中强制现房销售，核心动作集中在优化土拍规则、降低拿地门槛上。

典型例子是重新上架的驼房营地块，它被拆分成两宗，总价从原本的75亿级降至约40亿级，单宗住宅用地的拿地门槛下降。原本无偿代建的部分改为政府有偿回购，压缩了房企的隐性成本。不过，拆分后两宗地块的总价达到83亿，在现房时代下，对房企的资金压力仍是一个不小的考验。

北京的做法是采用竞买保证金共用方式。 参拍两宗地块无需重复缴纳竞买保证金，只需缴纳2宗地中起始价较高的竞买保证金，先参与该宗地的竞买，若未竞得则可继续参与另一宗地竞买。在共用规则下，将释放约7.6亿元流动资金，直接缓解房企的现金流压力。

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还有一些城市的现房地块出让先于地方细则落地，典型代表是厦门。

10月21日，厦门集中出让了5宗涉宅地块，总成交金额108.7亿元。这5宗涉宅地块均于9月30日挂牌，正处在9月下旬北京、上海先后落地全国现房销售新政地方细则的时间节点。

尽管截至目前，厦门尚未出台地方性的现房销售执行方案，但在落实新政上已有了初步探索。

其中，同安美峰片区TP03地块规划采用“前排多层、后排高层”的高低配布局，对应的销售政策也有所区别——高层部分允许封顶预售，多层建筑则要求现房销售。

同一宗地块内存在两种规则模式，按建筑形态差异化执行现房政策，先从低密度多层产品切入落地。厦门的探索，或许代表了另一种落地路径：不直接发文，而是在具体地块中摸索适配本地市场的现房规则。

整体来看，现房新政细则落地后的首批供地，既要严格推进现房销售的制度方向，又要给市场提供足够的缓冲空间。

低密度化的“小而美”地块将成为后续供地的主流，而按建筑形态差异化落地“同地双规则”对更多城市来说，或许是值得借鉴的过渡路径。未来，现房销售会进一步放大土地市场的马太效应，核心稀缺地块即便叠加现房要求依然抢手，普通地块底价成交会成为常态。对于关注这些变化的投资者，可以访问爱游戏 (中国)官方网站 - 首页入口获取更多信息。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。