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星河湾拟接盘广州最大村改项目 实控人两栋楼抵押作价96亿元

10月10日，广州番禺区沙溪村村委会公布了《旧村改造合作共建承诺书》，披露了星河湾集团对村民的核心承诺，并启动了该村旧改项目的村民表决流程。

沙溪村是广州规模最大的旧改项目之一，坐落于番禺区洛浦街道，北边紧邻珠江后航道，靠近万博商务区。该项目改造总用地面积约169.47公顷，总投资额约398亿元，村内设有沙溪五金塑料城等大型专业市场。

该项目最初的中标合作方是升龙集团与方圆地产组成的联合体，各自持股60%和40%。2020年实施方案获批，规划计容总建筑面积为365.3万平方米，改造成本约248亿元，其中复建安置资金为198亿元，工期设定为6年。

这两家房企均面临流动性困境：方圆地产在2023年对3.4亿美元境外债出现实质性违约，至今未推出重组方案；升龙集团在广州多个旧改项目中存在欠租和拖欠工程款的情况，其广州区域平台广州升龙房地产置业于6月被广州中院裁定进行预重整。

受此影响，沙溪村项目长期处于停滞状态，集体物业欠租达6164.77万元，村民表决率仅约65%，与旧改生效所需的80%表决线差距显著。

4月15日，沙溪村官方宣布星河湾集团拟入股项目公司广州升龙方圆置业有限公司，持股90%，全面负责资金、建设和品牌输出；升龙和方圆合计保留10%股权，不再主导项目开发。

星河湾的方案要点包括：优先建设复建住宅与集体物业，计划在6年内完成所有复建房的竣工交付；在复建房全部交付前，融资地块的销售回款在扣除必要开发成本后，剩余资金全部用于复建安置；实施上采取分片滚动改造方式，首期改造范围不超过全村10%。同时，对于历史欠租6164.77万元，先存入公证处监管账户，待表决通过后向村集体兑付。

融资方面，实控人黄文仔以其个人持有的两栋楼作价96亿元进行抵押，广州农商行出具了《授信意向书》，承诺对项目提供不超过50亿元的授信。星河湾自身没有违约记录，没有美元债，也没有商票逾期。黄文仔表示，绝不烂尾，如果该项目失败，则不再涉足旧改。

该方案需经村民大会表决通过，再报番禺区和广州市两级城市更新主管部门审批，才能具备实施效力。如果表决未通过，星河湾的入局方案将作废，项目将按照旧改规则走向终止。

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